Крупные банки говорят о полном восстановлении после кризиса рынка ипотеки в России, прогнозируя дальнейший рост числа выдаваемых кредитов, но по всем прогнозам доступнее ипотека так и не станет. Более того, предупреждают эксперты, условия ипотеки могут даже ухудшиться, а ведь и сегодня банки охотнее всего рассматривают заявки на ипотеку от граждан, способных самостоятельно оплатить 50% стоимости жилья.

   В 2011 году в аналитической записке Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) прогнозируется, что итоговый объем выдачи ипотечных кредитов в 2011 году превысил максимальный докризисный уровень (655 миллиардов рублей в 2008 году), составив 680 - 700 миллиардов рублей. До абсолютного минимума для истории ипотеки в РФ, по данным АИЖК, в ноябре 2011 года упали средние ставки кто рублевым ипотечным кредитам - 11,4% (с 11,7% в октябре).

   При этом, если посмотреть на отечественный ипотечный рынок, то окажется, что все эти достижения оказались возможными благодаря небольшому числу игроков - тем, на кого приходится большая часть объемов этого вида кредитования.

   Ипотечные программы коммерческих банков не сильно отличаются от государственных. Например, Абсолют банк кредитует граждан на срок до 25 лет, а ставки по кредиту колеблются от 9,99% до 13,23%. Минимальный первоначальный взнос в Абсолют Банке составляет 10%. Однако организация настаивает на наличии у заемщика личного и титульного страхования - без этого ставки существенно поднимаются и составляют уже от 17% до 18,5%.

   Однако перейдем от сухой статистики к жизненным реалиям и попытаемся понять, на что могут сегодня рассчитывать потенциальные ипотечные заемщики и что требуют банки.

   Средняя ставка, по которой наши клиенты получали ипотеку в декабре 2011 года, составила 12,52%, а средняя сумма кредита - 3,8 миллиона рублей. Это означает, что граждане берущие кредиты на 20 лет получают ежемесячный платеж равный примерно 43 тысячам рублей, что доступно для семей, где ежемесячные доходы не менее 90 тысяч рублей в месяц. Согласитесь, для многих это недосягаемая планка.

   В то же время риелторы и ипотечные брокеры считают, что ипотека в 2012 году не станет доступней для наших сограждан, более того, допускают они, условия кредитования могут ухудшиться.

   "Можно ожидать, что в ближайшие два-три года условия программ кредитования на первичном рынке будут приближаться к вторичному рынку, а ставка составит примерно 11,5-12% в рублях на инвестиционный период. Однако на сегодня можно наблюдать и другую тенденцию. Некоторые банки скорректировали программу в сторону увеличения ставок, например, Райффайзенбанк и банк "Зенит". Их действия вызваны ожиданиями изменения общей экономической ситуацией. Поэтому дальнейшее развитие ипотеки будет зависеть, в первую очередь, от общеэкономической ситуации в мире", - отмечает руководитель департамента ипотеки компании "Миэль-Новостройки" Кристина Хмель.

   Получается, что "коридоры" между минимальными и максимальными ставками по ипотечным кредитам сегодня достаточно высоки, а средняя ставка по кредиту в России колеблется на уровне 12%. При этом семья заемщика из московского региона должна иметь подтвержденный ежемесячный доход в размере от 70-90 тысяч рублей. Кроме того, высокий первоначальный взнос в России рассматривается банками как дополнительная гарантия платежеспособности, что увеличивает шансы заемщика получить ипотеку по сниженной ставке.

   В итоге в России ипотека является неким вспомогательным инструментом для улучшения жилищных условий. Многие граждане продают старое жилье, добавляют к этой сумме свои накопления и берут ипотечный кредит на более дорогое жилье. Купить квартиру с помощью ипотеки, внеся первоначальным взносом лишь 10-15% от ее стоимости, могут немногие, а с ужесточением требований к заемщикам число таких клиентов банков, вполне возможно, сократится еще сильнее.

   Несмотря на все эти доводы и факты правительство упорно не использует европейский и советский опыт по созданию государственного ипотечного кооперативного движения. ИПК «СОЮЗ МЖК» остаётся одиноким флагманом, который, несмотря ни на что, продолжает обеспечивать жильём всё новые и новые семьи.