Недавно одно из дел по выселению и снятию с регистрационного учета (выписке) бывшего члена семьи продавца квартиры дошло до Верховного суда России. И он… встал на защиту бывшей жены продавца жилья: отказал в принудительной выписке, о которой просила покупательница квартиры.

  Теперь новой хозяйке жилья, по всей видимости, придется добиваться отмены сделки купли-продажи квартиры с «приданым» и пытаться получить свои деньги от продавца. Увы, на практике возврат денег чаще всего оказывается маловероятным.

 
   Как себя вести, и какие шаги предпринимать, чтобы не попасть в подобную ловушку, всем, кто планирует приобретать жилье на вторичном рынке недвижимости?

   Если на момент приватизации квартиры, кроме нынешнего собственника-продавца, в ней проживали другие лица, имевшие равные права на участие в приватизации, то в дальнейшем такие граждане сохраняют право на пользование жилплощадью.

   Поясним: равные права на участие в приватизации по закону имеют все граждане, зарегистрированные по месту жительства (прописанные) в квартире. Таким образом, если они добровольно не съедут и не снимутся с регистрационного учета (не выпишутся) из жилья после приватизации, то смогут преспокойно продолжать жить в квартире.

   Причем закон прямо предусматривает, что такое право на пользование жилплощадью сохраняется в случае прекращения семейных отношений с собственником квартиры, скажем, при разводе жены с мужем. В то же время Верховный суд расширил толкование этой статьи (ст. 19 Закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ») и пришел к выводу, что право на проживание сохраняется у зарегистрированных (прописанных) на момент приватизации жильцов, в том числе, при продаже квартиры собственником.

    СОВЕТ: если вам все-таки очень уж приглянулась квартира, в которой имеются зарегистрированные (прописанные) жильцы - часто бывает, что такое жилье продается с хорошими скидками, то нужно максимально тщательно проверить историю приватизации жилплощади. Требуется выяснить, какие лица имели регистрацию в квартире на момент приватизации (это выясняется по домовой книге и документам о приватизации) и сохранил ли кто-то из них прописку на момент продажи жилья. Если да - то от покупки рекомендуется воздержаться.



   Вот ещё одна, отнюдь не единичная, ситуация с которой сталкиваются многие при покупке вторичного жилья.

   - Квартиру я купил во время брака, зарегистрировали её на меня. Потом мы с женой развелись, я оставил ей машину и дачный дом, так что на квартиру она не претендовала. Правда, все это было на словах: никаких письменных соглашений о разделе имущества мы не оформляли, и выписываться из квартиры она не стала - обещала сделать это как-нибудь позже. Недавно я продал квартиру, и бывшая жена не только категорически отказалась выписываться, но и ещё стала требовать, чтобы я отдал ей половину выручки, иначе она через суд оспорит сделку!

   А теперь представим себя на месте покупателя: каковы в таком случае шансы «выписать» бывшего члена семьи продавца и насколько велик риск, вообще, лишиться приобретенного жилья?

   Увы, такой риск есть, дело в том, что недвижимость, купленная в период брака, считается совместной собственностью супругов независимо от того, на кого из них она зарегистрирована. Если Вы после развода не оформили соглашения о разделе имущества (или решение об этом не вынесено судом), то любой из супругов вправе в дальнейшем потребовать такого раздела и претендовать на половину всего имущества, исключение не составляет и квартира.

   Если же один из супругов успел такое имущество продать, то второй может добиваться признания сделки недействительной. При этом его шансы на выигрыш и отмену сделки зависят от того, сколько лет прошло после развода (срок исковой давности по делам о разделе имущества составляет 3 года со дня развода), какие доказательства могут быть предоставлены суду в обоснование требований, а также от других конкретных обстоятельств дела.

    Что касается снятия с регистрационного учета бывшей жены продавца, то успех этой операции будет напрямую зависеть от признания прав бывшей супруги на квартиру. Если суд примет решение, что жилье все-таки подлежит разделу и «завернет» сделку купли-продажи, то, разумеется, выписать бывшую жену как законную совладелицу квартиры будет нереально.

    СОВЕТ: чтобы не оказаться в подобной ситуации, перед заключением договора купли-продажи квартиры покупателю следует выяснять юридическую историю жилья, в том числе обстоятельства приобретения квартиры ее нынешним собственником-продавцом. Особенно тщательно нужно проверить: какие права на жилплощадь имеют зарегистрированные на ней к моменту продажи лица, могут ли они претендовать на выдел своей доли в собственности.

   Как известно, «выписать» любого гражданина, который не хочет делать этого добровольно, можно только через суд. Поэтому если в квартире, на момент продажи, оказываются зарегистрированы какие бы то ни было жильцы, в том числе бывшие члены семьи собственника-продавца, приходится обращаться в суд. Но порой это заканчивается весьма плачевно.

   В одном из таких судебных разбирательств, выселяемый жилец не стал сидеть сложа руки, а начал добиваться проверки юридической истории квартиры. В ходе выяснений стали всплывать факты нарушений прав прежних владельцев жилья, что грозило отменой сделки. Процесс тянется до сих пор, и углубился уже в такие дебри, что конца-края не видно...

    СОВЕТ: рекомендации здесь, собственно, те же, что и в ситуации 2 - не пренебрегать проверкой юридической чистоты жилья, выяснять обстоятельства прежних сделок с квартирой. Удобнее и надежнее поручить это ответственное дело специалистам риэлтерских фирм, которые имеют отлаженные контакты в инстанциях, задействованных в процедуре проверки. Кстати, в целях экономии, вы можете заказать риэлтерам только эту услугу - проверку юридической чистоты жилья, а все остальные этапы подготовки и оформления сделки выполнить самостоятельно.