|
Не так давно разразился американский ипотечный кризис, серьезно сказавшийся не только на практически всех отраслях экономики США, но и на соответствующих рынках многих стран. В частности, в России, в связи с всемирным кризисом ликвидности, возросли ставки ипотечного кредитования. В целом, развитие российского ипотечного рынка и так не назовешь безоблачным, хотя, как и во многих других областях нашего бизнеса, темпы впечатляют. Так рост объемов ипотечного кредитования в первом квартале текущего года был 19%, во втором составил 25%, а в третьем достиг 29%, и прогнозы на четвертый квартал не опускаются ниже 30-35%. Только в третьем квартале на нужды ипотеки банки выделили 182 миллиарда рублей, всего же за 2007 ожидается около 500 миллиардов. В то же время, в столице количество банков, которые готовы предлагать ипотечные кредиты, сократилось на 4%, а число соответствующих программ – на 11%. Намечается явная тенденция смещения рынка в сторону крупных игроков. Причина – некоторые сложности с «дешевыми рублями». Мелкие и средние банки, особенно в регионах, могут не выдержать ужесточившихся условий. К сожалению, уменьшения процентных ставок ждать не приходится, мало того многие банки, скорее всего, скорректируют в сторону повышения и величину первоначального взноса. Тем более, что пока доля ВВП, приходящаяся на ипотечное кредитование в РФ (2,5%), на порядок меньше, чем в Европе (40%). Следовательно, уверенно прогнозируется рост спроса, который должен как минимум удвоиться к 2010 году.
Однако, существует и ряд серьезных проблем в развитии ипотечного рынка в России. И основные из них напрямую связаны с теми же процентными ставками. Во-первых, несколько напуганные американским кризисом банкиры не собираются рисковать в одиночку. Для любого банка вполне логично попытаться разделить риск с клиентом, то есть ввести плавающие ставки на кредит. А если учесть, что для большинства заемщиков возможность точно рассчитывать свои платежи является определяющей, а также сложившуюся практику фиксированных ставок, то перспективы ипотеки сразу начинает заволакивать туманом неопределенности.
Правда, пока основная масса кредитов выдается именно под фиксированные ставки. Зато банки постепенно ужесточают другие условия. Повышается первоначальный взнос, усложняется процесс оформления кредита за счет необходимости предъявления дополнительных или строго регламентированных документов. Кредитодатели начинают бороться с так называемыми «серыми» заемщиками, то есть с теми, чей риск не возврата наиболее высок. Планируется и разделение условий кредита для «надежных» и «ненадежных» клиентов, вплоть до изменения тех же многострадальных кредитных ставок. Свой вклад в проблемы ипотеки вносит и ежегодная инфляция, десять инфляционных процентов тоже надо как-то преодолевать. Во-вторых, не желая терять свою выгоду, многие банки всячески усложняют процедуру досрочного погашения кредита, хотя, казалось бы, с человеческой точки зрения нет ничего более осмысленного и оправданного, чем желание погасить долг, чем раньше, тем лучше. Все еще продолжают работать схемы штрафов, а также всяческих «дополнительных нагрузок» на кредит, зачастую не осознаваемых заемщиком. Сравнительно осложнены также условия получение кредитов с дифференцированными платежами, аннуитетные (равные) платежи более выгодны банку. Ну и, в-третьих, деньги «подорожали», а доходы основной массы населения в регионах все еще не позволяют отрывать средства на накопления и платежи. |
