Во всем мире квартиры покупают на деньги, взятые в долг в банке. Но большинство россиян воспользоваться этим простым «ключом» от собственной квартиры не могут. Либо предложения банков недотягивают до спроса населения, либо условия выдачи ипотечных кредитов слишком суровы и обременительны для наших граждан.
Однако чиновники говорят об ипотеке как о главном способе улучшить россиянам свои жилищные условия. За границей так оно и есть. Для сравнения: в странах Западной Европы до 70% населения живут в домах и квартирах, купленных в кредит, в США - около 50%. В России же только 1,5% населения пользуются ипотечными кредитами. Так что в нашей стране ипотека вряд ли станет в ближайшее время массовым явлением.

Ипотечный кредит. Что это такое?

Ипотечный кредит (ипотека) - это денежная сумма, предоставленная банком клиенту взаймы на приобретение жилья под его залог. Согласно классической ипотечной схеме, с момента приобретения квартиры гражданин становится ее собственником и может зарегистрироваться в ней вместе с семьей, а расплачиваться за нее постепенно в течение нескольких лет.
То есть говорим «ипотечный кредит» («ипотека») и понимаем, что кредит выдается под залог недвижимого имущества.
Отсюда вывод: если вам нужен ипотечный кредит, то заложите недвижимость. Сможете расплатиться с банком - залог снимется, не сможете - заложенное имущество будет продано, а из вырученных средств будет взыскана задолженность перед банком, включая проценты за пользование кредитом.
А сейчас вкратце разберем, что же необходимо для того, чтобы получить ипотечный кредит в банке и приобрести квартиру.

Что нужно для получения кредита

1. Собираем документы в банк.
Какие бумаги потребует банк?
Тут каждый банк - сам себе законодатель и вправе установить тот пакет документов, который сможет убедить его в честности и платежеспособности заемщика. Но существует стандартный перечень документов, требуемых в любом кредитном учреждении.

Это:
- Документ, удостоверяющий личность заемщика (паспорт гражданина РФ или удостоверение личности иностранного гражданина).

- Документ, подтверждающий наличие регистрации.
Многие  банки требуют, чтобы и заемщик, и его поручители (если они необходимы) имели либо постоянную, либо временную регистрацию в городе, где выдается кредит.

- Документы, подтверждающие семейное положение заемщика.

- Документ, подтверждающий состояние здоровья заемщика.
Дело в том, что многие банки требуют от клиентов (получателей ипотечных кредитов) страховать свою жизнь и трудоспособность. Чем больше размер кредита и чем старше заемщик, тем вероятнее, что страховая компания попросит пройти медобследование.

- Документы, подтверждающие источник и размер дохода.
Основной набор бумаг здесь - копии трудового договора и (или) трудовой книжки и справка из бухгалтерии по форме 2-НДФЛ. Отдельные перечни документов устанавливаются для индивидуальных предпринимателей и учредителей организаций, получающих доход в виде дивидендов.

Стоит отметить, что обычно банки неохотно идут на кредитование тех, кто работает по так называемым гражданско-правовым договорам. Это лица, которым работодатель не оформляет трудовые книжки, чтобы избежать предоставления гарантий, положенных по трудовому законодательству. Банки настораживает то, что доходы таких граждан менее стабильны, так как расторгнуть договор с ними намного проще, чем уволить работника с трудовой книжкой.

- Документы, подтверждающие образование и опыт работы заемщика.
Дипломы и прочие свидетельства квалификации нужны банку для того, чтобы определить, как скоро заемщик сможет найти работу с хорошим доходом, если с прежней придется расстаться (в случае закрытия фирмы, сокращения штатов и т. п.).

Кроме того, могут понадобиться:
1. Копия загранпаспорта.
2. Копия свидетельства пенсионного страхования.
3. Копии кредитных договоров, договоров займа и купли-продажи с рассрочкой платежа и выписки со всех банковских счетов.
4. Письменное описание истории и сферы деятельности предприятия и функций заемщика.
5. Копия трудового контракта.
6. Документы о наличии у клиента квартир, домов, машин, участков, ценных бумаг и т.д.

2. Вас рассматривает банк.
Получив необходимые документы, банк, прежде чем выдать деньги, будет рассматривать ваши документы.
Чаще всего срок рассмотрения заявки составляет 14 дней. Есть банки, которые выдают кредиты за 2-3 дня, другим для принятия решения требуется целый месяц.
В любом случае, особенно если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, самый важный для вас другой срок - это период времени, в течение которого действует готовность банка выдать вам кредит. У всех банков этот срок составляет 3 месяца. За это время вы должны найти квартиру, уговорить продавца согласиться на оплату с использованием ипотеки и получить согласие банка выдать кредит для приобретения именно этой квартиры. Иначе  могут возникнуть непредвиденные расходы, связанные с потерей внесенного за жилье аванса .

3. Ищем квартиру.
Для начала определитесь с рынком, на котором планируете приобрести недвижимость. Что вы хотите: квартиру на вторичном рынке, жилье в новостройке или коттедж? Для каждого из этих типов жилья обычно банки предлагают разные программы.

На самом деле найти квартиру несложно: существует множество сайтов в интернете, а также печатных изданий, где публикуются объявления о продаваемых квартирах. Но квартиру надо проверить, надо собрать все документы по ней и, самое главное, недвижимость вы должны выбрать с учетом всех требований банка, в котором планируете брать ипотечный кредит.

4. Оценка квартиры.
Прежде чем банк выдаст заемщику кредит, необходимо провести независимую оценку квартиры. Для этого существуют оценщики. Они оценят стоимость квартиры, предоставят сертификат об оценке. Банк возьмет их оценку за основу и выдаст кредит, исходя не из того, за сколько вы нашли квартиру и сколько платите продавцу, а из того, во сколько эту квартиру оценили оценщики.
Существует несколько методов  оценки квартир (методов определения стоимости): доходный, затратный и сравнительный.

Доходный метод
Оценка производится исходя из того, сколько дохода может принести данный объект. Для оценки квартир данный метод не применяется.

Затратный метод
Оценка производится исходя из затрат. Суммируются затраты на строительство: материалы, налоги, … В общем, все расходы, которые произведены, чтобы этот дом (квартиру в котором вы покупаете) построить. Но не просто суммируются (ведь дома могут быть построены в разные годы), а с учетом инфляции, удорожания строительных конструкций, износа и т.д.

Сравнительный или метод сравнительных продаж
Оценка производится исходя из того, за какие деньги проданы аналогичные квартиры.
Например, квартира в этом районе, на первом этаже, площадью 38 метров, продана за  85 тысяч,
другая, в соседнем доме, площадью 40 метров, продана за  80 тысяч. Вероятно, что оцениваемая квартира, которую вы хотите приобрести (в том же районе, в том  же доме, на том же этаже), площадью 39 метров, будет продана за 80 - 85 тысяч.  Однако предположим, что ваша квартира с балконом, а все остальные - без балкона. Можно прикинуть, сколько процентов стоимости (или какую сумму денег) прибавляет балкон, и добавить соответствующий коэффициент.
Для оценки квартир наиболее приемлем именно этот метод.

Может ли оценка помешать вам купить квартиру? На самом деле - может.
Например: вы долго искали квартиру, нашли, как вам кажется, самую дешевую за 80 тысяч. Исходя из ваших доходов, банк вам готов дать кредит 60 тысяч. Остальные деньги у вас есть.

А что если оценщик оценит вашу квартиру не в 80 тысяч, а в 65 тысяч?
Банк даст кредит 80% от стоимости квартиры, но не от той, которую вы платите, а от той, которую назвал оценщик:
65 000 Х 80% = 52 000
В итоге, вы  рассчитывали на 65 тысяч кредита, а вам дают 52 тысячи.

А где взять 60 000 - 52 000 = 8 000?
Вам придется либо искать недостающие для покупки деньги самостоятельно, либо присматривать другую квартиру. А это - время (учитывая, что все придется начать сначала) и деньги (учитывая рост цен).
На самом деле, если оценщики занижают стоимость одной квартиры, то бесполезно искать другую квартиру: ее стоимость также занизят. Лучше найти другой банк, который сотрудничает с другими оценщиками. Возможно, что они оценят вашу недвижимость более объективно. Случается, что выбранная клиентом квартира оценивается банком ниже стоимости, назначенной продавцом.
Кстати, услуги оценщиков тоже стоят денег. Отсюда вывод: дали вам кредит или отказали - неважно. Если оценка проведена, то заплатите оценщикам.

И еще одна неприятная новость заключается в том, что оценщиков, чьей оценке доверяют банки, мало, а банков, выдающих кредиты, становится все больше. При этом разные банки пользуются услугами одних и тех же оценщиков.
Помимо этого, если года три-четыре назад оценка производилась быстро и оперативно, то сейчас к оценщикам надо записываться иногда за 7 - 10 дней, чтобы оценщик выехал на оценку объекта.

5. Квартиру утверждает банк.
Итак, квартира найдена, оценена, документы собраны и направляются на проверку в банк и в страховую компанию. Служба безопасности банка вместе с юридическим отделом, а также сотрудники страховой компании рассматривают выбранную вами квартиру.
Банк анализирует техническое состояние дома, наличие несогласованных перепланировок в квартире. Дело в том, что у каждого банка свои требования к возможным перепланировкам. Например, если в квартире есть несогласованные перепланировки, то банк не соглашается давать кредит до тех пор, пока продавец их не согласует или не приведет все в прежнее состояние. Кроме того, согласно требованиям банков, квартира должна быть в доме не старше 1975-80 годов постройки, дом не должен стоять в планах на снос, реконструкцию или капитальный ремонт и т.д.
После того как банк принял положительное решение, назначаются день проведения сделки и день подписания кредитного договора с банком. Если их все устраивает, то вы можете данную квартиру купить.
Но имейте в виду, что вас продавцы квартиры готовы воспринимать в качестве покупателя лишь тогда, когда  вы подтвердите свое желание купить квартиру внесением какой-либо денежной суммы. Это может быть сумма от 500 долларов до 10% стоимости квартиры. Ну а если документы в порядке, а эта квартира по каким-либо причинам ваш банк не устраивает, то вы можете потерять те деньги, которые внесли продавцам в качестве предоплаты.
Стоит также отметить, что документы на квартиру рассматривает не только банк, но и страховая компания, которая, кстати, может и не утвердить выбранную вами недвижимость. Поэтому вы должны четко представлять себе, какие моменты могут не устроить банк и сотрудничающую с ним страховую компанию. И лучше это сделать до того, как вы решите обратиться в конкретный банк.

6. Кредитный договор.
В случае положительного результата рассмотрения банком и страховой компанией выбранной квартиры, между заемщиком и банком подписывается кредитный договор, определяющий условия получения и погашения кредита.
В договоре указывается конкретный объект недвижимости, который будет приобретен за счет ипотечного кредита. По этому договору банк готовит для вас необходимые деньги, чтобы продавец квартиры (в случае продажи) мог их получить.

7. Деньги.
Прежде чем дать деньги в долг, банк должен убедиться в платежеспособности заемщика, убедиться в том, что у заемщика есть реальная возможность отдавать деньги банку. Другими словами, чем больше заемщик зарабатывает, чем больше у него доходов, тем на больший кредит он может рассчитывать.
Отдельный разговор - это форма, по которой граждане, желающие воспользоваться ипотекой, должны подтверждать свои доходы.

На сегодняшний день некоторые банки вместо стандартного подтверждения доходов по форме 2-НДФЛ вырабатывают свои формуляры. Они могут предусматривать различные формы «отчетности» о доходах: предоставление оплаченных счетов от телефонных компаний, выписки о движении средств на вашем банковском счете, доходы по депозитам в банке и по страховым выплатам, доход по ценным бумагам, регулярные страховые выплаты, доходы от сдачи в аренду квартир, перечень уже принадлежащей вам недвижимости - все зависит от фантазии кредитора. В «Райффайзенбанке«, например, вам могут выдать кредит только при условии, что ваш работодатель подтвердит: в течение ближайших двух лет увольнять вас он не собирается.
Ну а большинство банков сейчас работают по трем схемам.
Первая - выдача кредита гражданам с «белым» доходом, когда заемщик имеет официальную зарплату и может принести официальные документы, подтверждающие ее.
Вторая - для людей с «серым» доходом: заемщик не имеет официальной зарплаты, однако может принести письменное подтверждение доходов от работодателя в свободной форме на бланке организации за подписью директора и главного бухгалтера.

И последняя схема предлагается гражданам с «черным» доходом. В этом случае кредит выдается, если заемщик не имеет официальной зарплаты, но работодатель готов устно подтвердить доходы заемщика представителю банка. 
Банк рассчитает размер кредита, исходя из среднего размера ежемесячного дохода за последние 12 месяцев. При этом важно, что он может принять в расчет доход обоих супругов, выступающих созаемщиками.
Кстати, у специалиста, к которому вы обращаетесь по поводу кредита, всегда в наличии таблица, небольшой фрагмент которой мы представляем. Такую таблицу легко составить, воспользовавшись любой ипотечной программой, любого банка.

Из таблицы видно, что выдача ипотечного кредита банком напрямую зависит от ваших доходов. Чем больше вы зарабатываете, тем на больший кредит можете рассчитывать.
И последнее, в зависимости от банка деньги передаются продавцу по-разному: либо через депозитную ячейку, либо на счет продавца. Если через депозитную ячейку, то закладка денег в ячейку происходит перед нотариальным удостоверением.

8. Нотариальное удостоверение.
В большинстве случаев  договоры купли-продажи квартиры составляются в безнотариальной форме, но банк может потребовать, чтобы нотариальное удостоверение было. Если потребует, то придется удостоверять.
А вот подпись в закладной в обязательном порядке подлежит нотариальному удостоверению, поэтому визит к нотариусу вам все равно придется сделать. 
Кстати, нотариус, как правило, нужен покупателю: нотариус - свидетель сделки, свидетель договоренностей между покупателем и продавцом относительно предмета сделки. Воспользовавшись его услугами, вы сможете :
- сделать согласие супруга (-и) на продажу, если продавец на момент приобретения квартиры состоял в браке;
- сделать нотариальные копии различных документов;
- сделать доверенности и т.д.
Все эти нотариальные действия стоят денег.
Ну а если же банк настаивает, чтобы и договор купли-продажи квартиры подлежал бы нотариальному удостоверению, тогда приготовьте денежек побольше.

9. Государственная регистрация.
По Закону, сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, путем занесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав.
Регистрация сделок длится от двух недель до месяца.
С момента государственной регистрации покупатель считается собственником квартиры.

10. Страхование.
После сделки, либо перед сделкой (все зависит от решения банка) покупатель квартиры идет в страховую компанию и страхует квартиру.
Некоторые банки для  получения ипотечного кредита заемщику требуют оформить три вида страховых договоров:
- договор страхования приобретаемой квартиры от рисков повреждения и уничтожения;
- договор страхования риска утраты права собственности на приобретенную квартиру;
- договор страхования жизни и потери трудоспособности заемщика.
Стоимость всех трех видов ипотечного страхования обычно составляет в сумме не более 1,5% от суммы кредита.
Как правило, страховые договоры заключаются на один год с выплатой страховой премии за этот период. При продлении страхового полиса на каждый последующий год размер страховой премии будет меньше, так как он исчисляется в соответствии с суммой остатка кредита на дату заключения страхового договора (с учетом произведенного заемщиком погашения основного долга).

И обратите  внимание на то, что инициатива страхования принадлежит именно банку, хотя и производится на деньги заемщика и только банк принимает решение, какие пункты важны (подлежат обязательному страхованию), а какие - нет.

Банки, предоставляющие ипотечные кредиты
Сегодня в Москве ипотечные кредиты на покупку жилья предоставляет множество банков: Сбербанк РФ, Внешторгбанк, Банк Москвы, Собинбанк, Фора Банк, Русский ипотечный банк, Росбанк, Райффайзенбанк, Промэнергобанк, Международный Московский банк, МДМ-Банк, Кит-Финанс, Городской ипотечный банк, Газпромбанк, Банк Зенит, Абсолют Банк, Банк Сосьете Женераль Восток и другие.
Но, несмотря на обилие организаций, заявляющих о своей готовности предоставить ипотечный кредит, более половины этого рынка (57%) контролируется всего шестью лидерами. При этом 15% рынка приходится на долю Сбербанка РФ. Так, например, за первые 6 месяцев 2005 года он выдал ипотечных кредитов на $758 млн, в то время как за весь 2004 год - на $1104 млн. На втором месте по абсолютному приросту ипотечного портфеля - Внешторгбанк, выдавший населению за первые 6 месяцев 2005 года  $64,3 млн ипотечных кредитов.
Остальные кредитные портфели делят между собой  «ДельтаКредит», Абсолют Банк, РосБанк, «Райффайзенбанк Австрия», Банк Москвы, «Городской ипотечный банк» (ГИБ) и «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК).
К крупным игрокам специалисты относят также «Банк жилищного финансирования», «Газпромбанк» и «Московское ипотечное агентство».
У каждого банка своя программа ипотечного кредитования (то есть те условия, при соблюдении которых банк готов предоставить кредит, а также то, в каком виде и когда банк выдает деньги). 
Помимо банка «ДельтаКредит», Сбербанка РФ, Райффайзенбанка - наиболее известных и старейших на этом рынке, - свои собственные ипотечные программы сейчас предлагают Газпромбанк, Собинбанк, Банк Москвы, Московский кредитный банк, Форабанк и др. Каждый вариант кредитования имеет свои особенности.
Например, «ДельтаКредит» практически совершил прорыв на рынке ипотеки, начав работать с клиентами, которые не могут подтвердить свой доход справками с места работы (для Сбербанка РФ такие справки необходимы.)
А в Райффайзенбанке, помимо справки с места работы, могут принять и другие «бумажные» подтверждения кредитоспособности клиента. Здесь работают и с альтернативными квартирами (то есть  такими, продажа которых связана с одновременным приобретением другого жилья), и с гражданами других государств, причем документы рассматривают достаточно быстро.
И обратите внимание, далеко не все банки работают и на первичном, и на вторичном рынке. Например, в Городском ипотечном банке программ по кредитованию покупки квартир в новостройках нет, однако есть программа по кредитованию загородной недвижимости, по которой можно купить земельный участок, коттеджи. Импэксбанк долгое время предлагал ипотечные кредиты только на квартиры в новостройках, однако в третьем квартале 2005 года предложил программу кредитования жилья на вторичном рынке недвижимости.
Кредитование по видам недвижимости в Москве

Типы ипотечных кредитов.
Существует два основных типа ипотечных кредитов - с фиксированной и плавающей процентными ставками.

В первом случае заемщику придется платить за использование банковских денег по единому тарифу, например, из расчета 11 процентов годовых. Такая ставка устанавливается на весь срок кредитования, никак не зависит от текущей ситуации на рынке и гарантирует определенную стабильность.

Во втором случае заемщику предоставляется некоторое поле для маневра, связанное с риском, но дающее возможность сэкономить. Плавающая ставка определяется на основе единого общепринятого индекса, к которому добавляется фиксированный показатель. Например, средняя стоимость плюс пять процентов. Проценты
На сегодняшний день процентные ставки на ипотечном рынке начинаются с отметки в 9,5% годовых.
Процент часто индивидуален, он зависит как от надежности заемщика, так и от того, какое жилье приобретается.
Например, на первичном рынке процентная ставка до оформления прав собственности на жилье обычно выше (примерно на 2%), нежели аналогичные программы банка по кредитованию на «вторичке».
После оформления прав собственности на квартиру, чаще всего процентная ставка снижается до уровня вторичного рынка. Понять, почему так происходит - нетрудно.

Во-первых, на этапе строительства кредитование осуществляется под залог прав требования по инвестиционному договору, потому что квартира в этот момент не является собственностью заемщика и не может быть таковой до сдачи дома Госкомиссии. Ее вообще еще может и не быть физически, то есть предмет залога отсутствует, как таковой.

Во-вторых, истории с обманутыми дольщиками известны не только широкой общественности, но и банкирам. Однако и это правило имеет свои исключения. В некоторых (единичных пока что случаях) банки, имеющие давние и прочные взаимоотношения с какой-либо инвестиционно-строительной компанией, могут кредитовать приобретение квартир в домах, строящихся этими компаниями, даже под более низкий процент на этапе инвестирования, нежели после получения квартиры в собственность.
Чтобы избежать высоких процентов на покупку квартир на первичном рынке и индивидуальных домов, можно воспользоваться программами кредитования под залог уже существующей недвижимости. Многие банки при кредитовании квартир в новостройках такое условие выдвигают, как обязательное. То есть пока приобретаемая квартира не становится собственностью заемщика и не переходит в залог банку, заемщику необходимо оформить залог на уже имеющуюся в собственности недвижимость. В таких случаях процент по кредиту не зависит от того, сдан или не сдан госкомиссии дом, в котором находится приобретаемая квартира, и перешла ли она в собственность заемщику.

Срок предоставления кредита.
Сегодня ипотечные кредиты предоставляются на срок от нескольких месяцев до 30 лет. Есть специальные краткосрочные программы, рассчитанные обычно на 3 года с погашением всего кредита целиком в конце срока и ежемесячными платежами, включающими только процент по кредиту.
У некоторых банков сроки фиксированы, чаще всего 10, 15 и 25 лет, то есть взять кредит на 8 лет не представляется возможным.
Другие банки более либеральные в данном вопросе и лишь дают диапазон, внутри которого заемщик сам волен выбирать приемлемый для себя срок.
В любом случае, основная проблема для не очень молодых людей - это необходимость погасить кредит до определенного возраста, обычно это пенсионный возраст. Хотя некоторые банки предлагают программы, согласно которым предельный возраст окончания срока выплаты кредита составляет 75 лет. Увы, но если 60-летний человек пожелает взять кредит на 15 лет, то тарифы по страховке для него будут чрезвычайно высоки.
Для заемщика срок кредита определяется размером кредита и возможностью его погашения. Естественно, что чем меньше срок ипотечного кредита, тем меньше величина переплаты за приобретаемое жилье.

При выборе размера и срока кредита заемщик исходит из своих потребностей в жилье и цены этого жилья. Но следует учитывать, что в какой-то момент темп прироста переплаты за жилье превысит темп прироста размера кредита и кредит станет низкоэффективным.
Приведем пример: допустим вы имеете первоначальный взнос в сумме $15 000, готовы выплачивать ежемесячно не более $500 в счет погашения кредита по ставке 12% годовых:

Согласно данным, приведенным в таблице, можно с уверенностью сказать о том, что если кредит будет взят на срок 6 лет или менее, то выигрыш в размере кредита (его прирост) будет больше потери на переплате. Если же кредит будет взят на больший срок, то несущественный прирост в размере полученного кредита будет оборачиваться весьма существенной переплатой по нему.

Основные формы платежей по ипотечному кредиту
Помимо срока и процентной ставки, под которую выдается кредит, важно учесть и план выплат по долгу, так как именно от него будет зависеть распределение кредитной нагрузки на ваш бюджет.
Существуют два вида платежей по ипотечному кредиту: аннуитетный и дифференцированный.
Аннуитетный платеж - это платеж, при котором доля платежа по основному долгу в ежемесячном платеже возрастает, а доля процентного платежа падает. В результате размер ежемесячных платежей остается неизменным на протяжении всего срока кредитования.

Преимущество аннуитетной формы платежей – равные суммы выплат на протяжении всего срока кредита.
Недостаток – значительное удорожание кредита за счет увеличения суммы уплачиваемых банку процентов.
Например, получив кредит в «ДельтаКредит» по ставке 15% годовых сроком на 10 лет на сумму $30 000, заемщик в течение 10 лет ежемесячно выплачивает банку $485. Общая сумма платежей за весь срок кредитования составит $58 200.
Дифференцированный платеж - это платеж, при котором сумма основного долга по кредиту и, соответственно, сумма начисляемых процентов ежемесячно уменьшается. В результате размер ежемесячного платежа по кредиту также с каждым месяцем убывает.

Преимущество дифференцированной формы платежей – снижение общей стоимости кредита за счет экономии на процентах.
Недостаток – платежи по погашению кредита в первые месяцы будут больше, чем в последние месяцы пользования кредитом.
Например, предположим, что  вы берете кредит в Сбербанке России на сумму $30 000 сроком на 10 лет. Годовая ставка - 11%. Платежи осуществляются раз в 30 дней.
В виде погашения основной суммы долга каждый месяц вы будете выплачивать $250 ($30 000 : 120 мес.).
К этой сумме будет добавлен процентный платеж, размер которого определяется исходя из остатка долга на начало периода и ставки, равной 0,9% (11% x х 30 дней : 365 дней).
Таким образом, график погашения кредита будет следующий.
Первый месяц: $250 + $30 000 х 0,009 = $ 250 + $270 = $520.
Второй месяц:  $250 + ($30 000 - $250) х 0,009 = $250 + $268 = $518 и т. д.
Сто двадцатый месяц: $250 + ($30 000 - 119 х 250) x х 0,009 = $250 + $2 = $252.
В итоге, общая сумма платежей за весь срок кредитования составит $46 335.
Таким образом, при дифференцированном платеже основная нагрузка приходится на первые месяцы и годы выплаты кредита. Этот вариант подойдет тем, кто сегодня чувствует себя уверенно, но опасается, что в будущем его доходы будут постепенно снижаться.
Стоит отметить, что заемщик не может выбирать ту или иную схему платежа (аннуитетную или дифференцированную).  Дело в том, что подавляющее большинство банков в России при расчете ежемесячного платежа по ипотечному кредиту использует аннуитетную схему. То, что практически все банки работают по схеме аннуитетных платежей совершенно понятно, для них такая форма платежа более выгодна.

Размер кредита.
Размер кредита зависит от дохода и от оценочной стоимости приобретаемого жилья.
Большинство банков ограничивают минимальный и максимальный размер кредита конкретными цифрами. Чаще всего от $5 000 - $15 000 до нескольких сотен тысяч и даже миллионов долларов. У других банков конкретных границ нет, но всегда есть ограничения, связанные с доходом конкретного заемщика или созаемщиков и оценочной стоимости приобретаемого жилья.
Кроме того, размер кредита зависит от трудового стажа заемщика.
Чтобы произвести положительное впечатление на банк, заемщик должен проработать на последнем месте работы хотя бы в течение полугода. Со стороны ипотечного банка могут быть вопросы о характере выполняемой работы, должностных обязанностях заемщика и о деятельности компании, работником которой он является.
Некоторые записи в трудовой книжке могут потребовать отдельных комментариев. Это пропуски в стаже, оформление в «фирмах-однодневках», записи, не соответствующие действительности (фактически работал в одной должности, а оформлен был в другой).

Рубли, доллары, евро - именно в этих валютах можно получить кредит. Несмотря на то, что уже весьма долгое время рубль прекратил свое снижение по отношению к доллару и даже несколько укрепился - все равно ставки по долларовым кредитам в среднем на 2-3% ниже, нежели по рублевым. Скорее всего, банки считают, что риск снижения курса рубля выше, чем риск снижения курса доллара. Если вы ждете дефолта в нашей стране - берите рублевый кредит, не прогадаете. Если ожидаете дальнейшее падение доллара - берите кредит в американской валюте. Если у вас нет четкой уверенности в том, что произойдет в ближайшие несколько лет с курсом рубля и доллара - берите кредит в той денежной единице, в которой вы получаете основной доход и в которой необходимо расплачиваться при покупке жилья. Хотя бы не потеряете на разнице в курсе валют.

Залог на квартиру.
Получая кредит в банке, вы одновременно с приобретением квартиры оформляете ее в залог, что делает распоряжение квартирой очень ограниченным. Продажа или иные сделки с недвижимостью, находящейся в залоге, практически невозможны. И хотя на бумаге квартира является вашей собственностью, фактически это не так. До тех пор, пока заемщик не вернет кредит, он не сможет ни продать, ни обменять недвижимость.

Первоначальный взнос.
Первоначальный взнос - это та сумма, которую вы должны заплатить за приобретаемое жилье самостоятельно. Оставшиеся деньги за вас вносит банк.
Первоначальный взнос в зависимости от банка и рынка колеблется от 5 до 50% от стоимости жилья. 5% - это редкость, 40%-50% в качестве первоначального взноса некоторые банки требуют на рынке первичного жилья и при покупке коттеджей. Чаще всего встречается цифра в 10%-30%.
Первоначальный взнос для банка - это гарантия того, что в случае дефолта по кредиту, он сможет реализовать заложенную недвижимость по цене не ниже размера самого кредита. Следовательно, чем ниже первоначальный взнос, тем выше риск для банка. Поэтому, если вы видите слишком низкий размер первоначального взноса, то обратите внимание на другие параметры кредита, в первую очередь на процентную ставку. Она может быть выше аналогичных программ того же банка, но с более высоким размером первоначального взноса, а может быть выше на 1-2% но временно, до того момента пока ваша задолженность банку не достигнет 70%-80% от стоимости жилья.
Кстати, у некоторых банков существует специальная программа улучшения жилищных условий, предназначенная в основном для лиц, у которых нет необходимой суммы для первоначального взноса, но есть в частной собственности недвижимость.
В этом случае банк-кредитор может выдать два вида кредита под залог недвижимости:
- имеющейся - до 50% от ее стоимости на короткий срок (до года) - «краткосрочный»,
- приобретаемой - до 70% от ее стоимости на длительный срок (до 10 лет) - «стандартный».
«Краткосрочный» кредит гасится целиком и полностью после продажи имеющейся недвижимости. «Стандартный» кредит гасится ежемесячно с уплатой процентов за пользование кредитом.
До погашения «краткосрочного» кредита процентные ставки за пользование кредитом выше, чем по ставке «стандартный»  на 2 - 3%. После погашения «краткосрочного» кредита происходит перерасчет оставшейся суммы кредита на «стандартную» ставку.

Дополнительные расходы.
Сразу оговоримся, что дополнительные - значит те, которые возникают кроме уплаты процентов за пользование кредитом. Эти расходы делятся на одноразовые и регулярные. Каждый банк устанавливает свой перечень таких расходов, но чаще всего они включают:
- комиссию банку за рассмотрение заявки и выдачу кредита (около 100-500 $);
- оценку объекта недвижимости (150-200 $);
- обналичивание денег (около 0,3% от суммы кредита);
- аренду банковской ячейки (30-50 $);
- страхование жизни и здоровья заемщика, а также приобретаемой недвижимости (сумма ежегодной выплаты составляет процент (тариф) от размера кредита в первый год и от остатка ссудной задолженности во все последующие плюс 10 %).

Кроме того, с  вступлением в силу с 1 января 2005 года федерального закона «Об изменениях в часть первую ГК» нотариальное заверение договора об ипотеке перестало быть обязательным. Однако, никто не запретил это действие, и многие банки, в том числе и лидеры ипотечного кредитования, продолжают требовать наличие подписи нотариуса на договоре.
Эти расходы по сравнению со всеми другими кажутся мелкими и несущественными. Одно радует, что некоторые из них нужны при получении кредита в одном банке, но не нужны в другом.

В некоторых банках вам придется заплатить за:
- открытие ссудного счета.  Обычно комиссия за открытие ссудного счета составляет от 0,5 до 1 % от суммы кредита и берется однократно в момент выдачи кредита. В некоторых банках за выдачу кредита в иностранной валюте комиссия взимается, рублевые же ссудные счета открываются бесплатно.
- проверку титула приобретаемого жилья или по-другому «юридической чистоты» квартиры. Проверять ее будут как банк, так и страховая компания. Дополнительно это обойдется вам еще в $200.
- определение подлинности денежных купюр. У многих банков, процедура выдачи наличных денег в качестве ипотечного кредита сопряжена с передачей этих денег вместе с первоначальным взносом продавцу квартиры. Некоторые банки в обязательном порядке проверяют на подлинность те денежные купюры, которые вносите вы. Комиссия составляет 0,1 % от этой суммы. Другие банки проверки такой не делают и могут только предоставить оборудование, правда, бесплатно.
В общем, выбирая банк, вы сразу выбираете размер дополнительных расходов.
Ну а если вы обращаетесь к риэлтору для подбора нужной вам квартиры, то стоит приплюсовать еще 2-6% стоимости приобретаемой квартиры (необходимо учесть, что стоимость жилья всегда выше размера ипотечного кредита).

Поручители.
Ряд банков выдают ипотечные кредиты лишь при условии, что заемщик предоставит поручителей. Словом, если по каким-либо причинам заемщик не будет платить по кредиту сам, за него по кредиту будут расплачиваться его поручители.
Причем, даже если обычно банк и не требует, чтобы у заемщика были поручители, в некоторых случаях банк может потребовать, чтобы заемщик предоставил  поручителей. Это нужно тогда, когда банк считает, что выдача кредита конкретному заемщику, либо выдача кредита под залог того объекта, который приобретает заемщик - слишком рискованы.

Список ограничений.
Во всех банках существует свой список ограничений для получения ипотечного кредита. Мы остановимся на самых распространенных.
1. Ограничения по доходам
В ряде банков есть ограничения по минимальному доходу. Если заемщик зарабатывает меньше, то кредит ему просто не дадут.
Кроме того, кредит не предоставляется и безработным: то есть если заемщик не имеет никаких официально подтвержденных доходов.
Если же у заемщика есть помимо официального дохода, подтверждаемого справкой по форме 2 НДФЛ, другие доходы (регулярные страховые выплаты, дивиденды, доходы от сдачи в аренду помещений и т.д.), то некоторые банки способны эти доходы учесть.

2. Ограничения по возрасту
Как правило, к моменту наступления пенсионного возраста, заемщик должен расплатиться по кредиту. Другими словами, зарплата пенсионера считается равной пенсии и, сколько бы человек пенсионного возраста не зарабатывал, кредит ему, скорее всего, не дадут.
Но из этого правила, справедливого для большинства банков, есть исключения. Несмотря на то, что пенсионный возраст для мужчин - 60 лет, а для женщин - 55 лет, некоторые банки выдают кредит людям до 60-летнего возраста независимо от того, кто за кредитом обращается: мужчина или женщина.

3. Ограничения по месту жительства и по месту работы заемщика
Некоторые  банки выдают кредиты только москвичам и жителям Подмосковья, некоторые - жителям определенных городов и областей, некоторые банки - жителям любого населенного пункта Российской Федерации, а некоторые - и иностранным гражданам.
Аналогично и с местом работы: для банков имеет немаловажное значение то, где работает заемщик.

Исходя из всего вышесказаноого, можем «нарисовать» портрет идеального заемщика.
Идеальный для банкира заемщик - это россиянин в возрасте от 25 до 40 лет, имеющий высшее образование. Таких у нас много, однако далее идут более специфические требования. Например, наличие семьи и детей. По мнению кредиторов, семейные люди более ответственно подходят к погашению кредитов и процентов по ним. Шансы получить деньги выше у того, у кого перспективная профессия, хороший послужной список и стаж на последнем месте работы более 1,5 года. Помимо этого, весьма желательно наличие в собственности квартиры, дачи, автомобиля, гаража... Приветствуется и какой-то еще, кроме зарплаты, источник дохода: акции, облигации и т.д.

Ипотечный калькулятор.
Практически на любом сайте крупного банка есть так называемый кредитный ипотечный калькулятор. Надо только ввести свои данные, и в интерактивном режиме вам сразу посчитают, на какую сумму и под какой процент вам может быть выдан кредит или не может. В любом случае даже за скромную «двушку« вам надо быть готовым ежемесячно платить не менее $600.
Все остальные условия фактически стандартны. Если кредит дают под низкие проценты, значит первоначальный взнос может достигать 50% стоимости жилья. Если взнос низкий, значит проценты будут намного выше средних по рынку.

Минусы ипотечного кредитования.
Почему наши люди боятся кредитов?
Люди не хотят обращаться за ипотечными кредитами по нескольким причинам:
1.  Высокая процентная ставка.
68% россиян, нуждающихся в улучшении жилищных условий, не планируют покупку квартиры с помощью ипотечного кредита даже в отдаленном будущем. Главная причина - высокая процентная ставка. На сегодняшний день она составляет в среднем 14% годовых. Правительство обещает, что к 2010 году процентная ставка будет снижена до 8% годовых. Однако большинство россиян готово брать ипотечный кредит только под 5% годовых.
Сегодня, если вы берете кредит в валюте, общий процент увеличения стоимости квартиры составит 60-80%. Если вы берете кредит в рублях, то квартира обойдется вам дороже почти в два раза.
Даже если банк предоставит кредит под 12% на десять лет, прирост цены составит примерно 60%, то есть больше половины стоимости квартиры. При 14% годовых - это около 65%, при 15% - около 70% (без учета дополнительных выплат нотариусу, страховой компании и т. д.). А при приобретении строящегося жилья проценты до сдачи дома (иногда это - около двух лет) будут составлять до 22% в год.
Кстати, в странах Запада ипотека - дело простое и обычное, насчитывает десятилетия, а то и столетия. Более всего ипотечное кредитование развито в США. Там еще в 1934 году создали Федеральную жилищную администрацию, которая разрабатывает правительственные программы для небогатых групп населения. Сейчас здесь осуществляется более 5 млн. ипотечных сделок в год на общую сумму 3- 4 млрд. долларов.
В Европе объемы не так велики. В Германии рынок ипотечного кредитования составляет более 50% от ВВП.
Какие проценты за ипотеку в странах Запада и в России

2. Право банков изменять ставки.
Согласно сложившейся практике банки оставляют за собой право изменять ставки по кредиту в одностороннем порядке в случае значительных изменений рыночной конъюнктуры.

3. Невозможность показать свои доходы.
Кроме того, большую роль играет ментальность бывшего советского человека: в долг жить нехорошо, трудно и страшно.

4. Пугают сложности с оформлением ипотеки.
Человек, который первый раз приходит на рынок недвижимости, чаще всего боится трудностей, связанных с покупкой квартиры. А когда он еще слышит: ипотека, банк, кредитная договор, кредитный офицер, то становится совсем страшно.

5. Пока заемщик не выплатит кредит до конца, недвижимость будет хоть и его собственностью, но в залоге у банка.

6. Одно из условий банка, которое должен соблюдать заемщик: банк не может выдать кредит ниже определенного минимума. В среднем по Москве эта граница проходит по цифре $10 000. Меньше этой суммы банкам выдавать невыгодно, иначе он заработает слишком мало денег. 

7. В ипотеку сложно вступить людям старше 50, поскольку минимальный срок кредита - 10 лет, а возрастной ценз, установленный некоторыми банками, - 60 лет.

8. Часто бывают неудобными условия досрочной выплаты кредита. Если вдруг до истечения срока у заемщика появится желание и возможность покончить с долгами (например, из-за перевода на работу в другой город или же из-за внезапного роста доходов и нежелания расплачиваться еще несколько лет), то, скорей всего, ему придется столкнуться с тем, что некоторые банки его за это оштрафуют на 1-3% от суммы досрочного погашения. Ведь они в этом случае теряют источник своих доходов в лице заемщика и желают хоть частично эту потерю компенсировать.
Так, в «ДельтаКредит« и его банках-партнерах в случае досрочного погашения по кредиту с 7-го месяца по 5-й год включительно с заемщика взимаются дополнительные компенсационные выплаты в размере 3% от суммы платежа, направляемой в счет досрочного погашения. С 6-го по 8-й год включительно этот штраф составит 1%. После 8-го года компенсационные выплаты не взимаются.

В других банках также существуют системы штрафов, а в некоторых случаях досрочное погашение до определенного срока вообще запрещено. В Банке Москвы, например, такая возможность предусмотрена лишь спустя три года после начала кредитования. За досрочное погашение ставка повышается на 5% на тот период, в течение которого заемщик реально пользовался кредитом. Исключение составляет Сбербанк России: там досрочное погашение кредита только приветствуется.

9. Ипотечные кредиты выдаются в основном на приобретение квартир на вторичном рынке жилья. Ипотека практически не используется для приобретения строящегося жилья.
Однако некоторые банки все же выдают ипотечные кредиты для приобретения жилья на первичном рынке. Для этого они используют две схемы:
- схема первая довольно проста. Банк дает деньги на долевое участие в строительстве, не обязывая заемщика обращаться к конкретному рекомендованному застройщику. Однако, учитывая высокие риски в сфере долевого участия, в этом случае банк требует от заемщика в залог квартиру, находящуюся в его собственности.  То есть человек, желающий приобрести квартиру на первичном рынке по этой схеме, должен уже иметь одну квартиру, которую он сможет отдать в залог банку. Это условие серьезно ограничивает число потенциальных заемщиков, так как не у каждого желающего вложиться в долевое строительство, есть квартира, которую можно отдать в залог. 
- вторая схема ипотечного кредитования на рынке долевого участия реализуется сложнее. Эта схема ориентирована на кредитование долевого строительства без классического понимания ипотеки. Банк в данном случае работает с правами требования. Банк дает кредиты на покупку квартир у строительных компаний, прошедших аккредитацию (серьезную финансовую проверку со стороны банка). При этом банк аккредитует не компанию-застройщика, а лишь конкретный объект. В итоге возможности выбора квартиры у заемщика серьезно ограничиваются.

10. Определяясь с размером ипотечного кредита, заемщик должен помнить, что на руки (или на банковский счет) он получит меньше, чем ожидает.
Кроме того, не стоит забывать и о дополнительных расходах: услуги оценщика, регистрация сделки, комиссионные за выдачу кредита, нотариальное заверение договоров купли-продажи ...  В каждом банке суммы выходят разные, так что интересоваться об издержках необходимо заранее.

11. Еще один сдерживающий ипотеку момент - требование к заемщику застраховать приобретенную квартиру, свою жизнь и здоровье. Как только потенциальный участник ипотеки узнает, что ему придется оплачивать страховку (а перезаключать договор страхования и соответственно платить страховую премию придется каждый год, вплоть до полного погашения кредита),то желание взять кредит мгновенно пропадает.

12. Ну а  если по каким-либо причинам заемщик откажется платить по кредиту, банк вправе продать предмет залога, то есть квартиру, на основании судебного решения или с согласия заемщика. Ипотечные кредиты банков

По данным интернет-сайтов банков

Примерный расчет кредита
Однако, перед тем как начать дело, надо определиться - по карману вам кредит или нет?
Допустим, вы берете кредит в рублях в размере 70% от стоимости жилья на 10 лет под 13% годовых, а стоимость покупаемой квартиры 1 млн. рублей.

Первое, чем необходимо располагать, - документально подтвержденный совокупный ежемесячный семейный доход не ниже 32 тыс.рублей.  Дело в том, что на таких условиях вам придется ежемесячно выплачивать банку по 14,9 тыс. рублей.
Следующий вопрос: есть ли у вас в заначке 300 тыс. рублей, составляющие 30% от стоимости квартиры? Ведь банк прокредитует вас лишь на 70% (в лучшем случае). Если с этим все в порядке, тем не менее, не спешите радоваться - ведь вам предстоит понести дополнительные расходы, которые выльются в кругленькую сумму.
Лишние деньги могут начать брать уже с самого начала: за рассмотрение заявки (около 12 тыс. рублей). Потом вас, скорее всего, направят к «своим» риэлторам, которые помогут подобрать квартиру и возьмут за свои услуги от 2 до 6% от ее стоимости (еще 20-60 тыс.рублей). Кроме того, вам надо быть готовыми к тому, что придется заплатить $70-120 независимому оценщику квартиры, около $120 банку за открытие ссудного счета и $75 за открытие депозитной ячейки, 1,5% (около 15 тыс. рублей) нотариусу за удостоверение договоров купли-продажи и ипотеки, до 5 тыс. рублей за госрегистрацию своих прав на недвижимость. Плюс ко всему этому вы должны будете застраховать свою жизнь и трудоспособность, а также квартиру и право собственности на нее, что обойдется примерно в 1,5% от стоимости квартиры, увеличенной на 10%, в год. В данном случае — примерно по 16,5 тыс. рублей, т.е. за 10 лет 165 тыс. рублей.
Так что для покупки квартиры в кредит за 1 млн. рублей вам надо иметь на руках 408 тыс. рублей и готовиться к текущим платежам из расчета 16,4 тыс. рублей в месяц (платежи банку плюс приблизительный платеж по страховке).
Самое время прикинуть, насколько подорожает купленная вами квартира за 10 лет с учетом всех этих расходов. В данном случае общая сумма расходов потянула на 1,953 тыс. рублей. То есть за 10 лет ваша квартира подорожает для вас почти вдвое в рублях.

P.S.:
В конце минувшего года фонд «Общественное мнение» провел социологический опрос, согласно которому три четверти россиян считают ипотечное кредитование все еще недоступной для них услугой из-за его дороговизны.
Людей смущают величина первоначального взноса за квартиру (от 10 до 30 процентов) и процентная ставка по кредиту (в среднем 12 процентов в валюте и 16 - в рублях).
Кроме того, пугает россиян и процедура оформления ипотечного кредита: сначала необходимо доказать банку свою состоятельность, а затем осуществлять ежемесячные платежи по ипотечному кредиту, а также нести дополнительные расходы.
В результате при подсчете всех затрат для большинства россиян вопрос о пользовании ипотекой закрыт.