Как мы уже отмечали, на рынке жилья часть потенциальных покупателей пребывают в ожидании дешевых ипотечных квартир. Их якобы будут продавать владельцы-заемщики, не имеющие возможности расплатиться с банком. Предполагается, что это жилье заметно пополнит рынок, и цены могут снизиться. Стоит ли откладывать покупку, рассчитывая на такой поворот событий? Приводим выдержку из интервью Константина Шибецкого - директора отделения агентства недвижимости «Московский Ипотечный Центр - МИЦ-недвижимость».

-  Константин, какова, в настоящее время, ситуация с неплатежами по кредитам?

- Недавно Центробанк опубликовал данные об объеме неплатежей по жилищным кредитам, 90% из них - ипотечные. К началу этого года ссуды в рублях имели примерно 480 тыс. заемщиков, в валюте - 18 тыс. Первые заняли почти 635 млрд. руб., вторые - 102 млрд. Интересно, что объем просроченной задолженности по жилищным кредитам в рублях составлял в октябре 2008 г. 3,53 млрд., а в январе 2009 г. достиг уже 6,7 млрд.(прирост почти 100%), по валютным - 2,24 и 6,37 млрд. соответственно (прирост - почти 200%). Видно, что ситуация ухудшилась. Однако, есть вероятность, что количество неплательщиков может еще возрасти. Основанием для таких прогнозов служит статистика увольнений.

На основании этих данных в период с октября-ноября 2008 г. в средствах массовой информации, различных специализированных изданиях стала обсуждаться тема грядущего выброса на рынок недвижимости дефолтных квартир. Эта новость взбудоражила умы некоторых потенциальных покупателей: дешево купить квартиры ипотечных заемщиков, испытывающих затруднения с выплатой ранее взятых кредитов, - очень большая удача. И кажется, что она рядом!


- Что можно сказать об этих ожиданиях потенциальных покупателей? Насколько такая покупка реальна?

Сложившийся в умах потенциальных покупателей алгоритм достаточно прост: масса дефолтных квартир будет выброшена на рынок по цене на 30-40% ниже рыночной, в них можно выгодно вложить свободные средства, а после окончания кризиса получить прибыль, продав их дороже. И в коммерческие банки, и в агентства недвижимости стали поступать запросы на приобретение таких квартир. Откуда же такая уверенность в демпинговых ценах на ипотечную недвижимость?

Несомненно, подобная уверенность могла основываться на примерах заокеанского лидера ипотеки, чью систему кредитования Россия взяла за основу. Но конструкция ипотечного рынка у нас одинакова, а действительность, точнее, объемы рынка, существенно разнятся. Поэтому последствия кризиса в США и в России разные.

Ипотечный кризис в США возник из-за нескольких факторов: колоссальный объем рынка ипотеки, составляющий 85% от ВВП, высокая обеспеченность американцев жильем - 65-70 кв. м на человека, принципиально другая система реализации объекта залога, чем в России, и, самое главное, другой менталитет.

В России рынок ипотеки по отношению к ВВП по разным оценкам составляет 2-3%, что, конечно же, ничтожно мало по сравнению с развитыми странами, а средняя обеспеченность жильем - около 20 кв. м на человека.

При относительно малом масштабе российского ипотечного рынка (по сравнению с США) количество дефолтов, по данным департамента Минэкономразвития, к декабрю 2008 г. составило 10% от всех ипотечных кредитов. В московском регионе эти цифры еще ниже - в связи с высокой по сравнению с другими регионами ликвидностью объектов недвижимости. Ипотечные заемщики в Москве и Московской области дорожат своей недвижимостью, понимая, что она всегда будет в цене, поэтому просрочек и отказов по выплатам в банках Московского региона меньше, чем в целом по стране.


- Какова процедура реализации объекта, за который не в силах платить заемщик?

- Существует два варианта реализации заложенных объектов: мягкий, относительно быстрый, и жесткий, более продолжительный.

В первом случае продажа объекта идет по обоюдному согласию банка и заемщика. Цена недвижимости устанавливается заемщиком самостоятельно, главное, чтобы стоимость объекта не была ниже размера кредита, иначе банк не даст согласие на сделку.

Этот процесс довольно гибкий, регулируемый самим заемщиком, правда, это не снимает с него обязанности продолжать производить выплаты по кредиту.

Второй вариант - реализация объекта залога по судебному решению. Для этого требуется осуществить весь комплекс мероприятий, связанных с досудебным урегулированием спорного вопроса. После этого должен пройти судебный процесс, может быть, даже в нескольких инстанциях.

Реализация судебного решения производится службой судебных приставов путем организации публичных торгов. В случае если торги признают несостоявшимися, недвижимое имущество попадет на баланс банка, который сможет зачесть свои требования по ипотеке. В дальнейшем банк имеет право реализовывать это имущество неограниченному кругу лиц.

Весь этот процесс достаточно продолжительный, и его последнюю часть (выставление объектов на продажу) можно будет увидеть не ранее чем к концу 2009 г. При этом у заемщика всегда есть шанс на любом этапе судебного разбирательства заключить с банком-кредитором мировое соглашение, если найдется покупатель по первому, мягкому, варианту. Учитывая относительно небольшое количество дефолтных квартир, можно предположить, что до публичных торгов дойдет минимум, а вероятнее всего не дойдёт вовсе.

- Что вы можете сказать о ценах ипотечных квартир?

- Недвижимое имущество, которое передается банку в качестве обеспечения возврата кредита, имеет залоговую стоимость. По закону залоговая стоимость предмета ипотеки определяется лицензированными оценочными компаниями на момент выдачи кредита с учетом данных рынка недвижимости. Иными словами, оценщики определяют для банка-кредитора рыночную стоимость недвижимости.

Понятно, что с момента определения залоговой стоимости объекта недвижимости и до момента его продажи рынок может измениться, соответственно, вполне реальны несовпадения этих оценок. Начальная цена продажи объекта ипотеки определяется по решению суда, оценке оценочного органа или с согласия сторон спора. Однако, если необходимо продать квартиру в сжатые сроки, государственная исполнительная служба может реализовать имущество по цене не ниже 90% его оценочной стоимости. В таком случае тот, кто заинтересован в покупке жилья, приобретает залоговое жилье дешевле его рыночной стоимости. Только банк и заемщик вряд ли будут заинтересованы в быстрой продаже недвижимости по демпинговой цене, обеим сторонам выгодно продать объект как можно дороже, дабы завершить свои взаимоотношения без дополнительных затрат.


- Купить дешевле - насколько это реально?

- Итак, купить ипотечную квартиру дешевле вроде бы возможно, но обычному человеку купить такую квартиру очень трудно. Загвоздка в том, что публичные торги проводят специализированные организации по договору с исполнительной службой, а в этой сфере монопольное положение имеет одна или несколько организаций (банки, служба гос. исполнения и т. д.), то есть существует достаточно узкое информационное пространство, в котором к тому же нужно хорошо ориентироваться. Иными словами, желающему приобрести такую квартиру нужно будет тщательно отслеживать появление информации о продаже залогового имущества.

По данным Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), число неплательщиков до кризиса составляло 1-2% от общего числа заемщиков. Предположительно, сейчас этот показатель может достичь 10%. АИЖК сейчас намерено продавать дефолтные ипотечные квартиры на всей территории России. До середины 2009 г. планируется выставить на продажу около 50 лотов в Санкт-Петербурге, Москве, Барнауле, Архангельске и городах Южного федерального округа. В масштабах ипотечного рынка России это совсем небольшие цифры. К примеру, в 2008 г. в Петербурге было продано всего пять квартир с дефолтами по ипотеке. Видно, что это - единичные сделки. И, судя по статистическим данным, долго останутся таковыми.


- Таким образом, говорить о скором и массовом выходе квартир дефолтных заемщиков не приходится?

- Не приходится, и это уже заметили профессионалы: рынок недвижимости активизировался, снижение цен существенно замедлилось, а количество сделок увеличилось. Более того, по некоторым категориям жилья (наиболее доступные квартиры) наблюдается уже небольшой рост цен. Все это говорит о спросе на жильё, который,  понемногу, начинает расти.


- Какой же вывод?

- Покупать необходимо вовремя. Не стоит ждать появления на рынке массы дешевых дефолтных квартир. Если потребность в жилье есть, ее надо реализовывать сейчас.